原标题：券商会议 克而瑞兴业证券-2022年5月百强房企销售情况及基本面解读
5月31日，克而瑞研究中心副总经理杨科伟与兴业证券探讨2022年5月百强房企销售情况及基本面解读。
5月楼市呈现筑底企稳的态势，与5月份密集的政策刺激是紧密关联，购房者的信心也逐渐增强。主要体现在以下几个方面，新房销售跌幅没有逐步扩大，30个重点城市成交环比增长了4%，同比下跌了59%。5月百强房企单月销售业绩环比增长5.6%，同比下降59.4%。从城市销售数据和房企销售金额来看，整个五月份，市场处在一个筑底企稳的阶段，成交跌幅没有较三四月份一样继续扩大。土地市场整体上还是处在一个量价齐跌的的阶段，还没有完全稳住，五月份的300城平均溢价率创年内新低，土地流拍继续恶化，整个平均流拍率上升至19.8%。
受疫情冲击，生产、投资和消费全面下行，信贷需求疲弱，城镇调查失业率持续上升，全国稳住经济大盘电视电话引起了强烈关注。对于房地产来说，释放出比较强烈信号，由原来的稳地产到撑地产。其中，房地产行业从过去的去杠杆到稳杠杆的变化。适当提高宏观杠杆率，支持财务可持续企业适当增加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。另外，提出了对居民家庭继续稳杠杆。落实政治局会议的支持刚性和改善性住房需求的合理的信贷的需要。同时，房贷利率显而易见地下降，LPR下调了十五个基点。央行和银保监提出了首套房贷利率下限降低20个基点。
我们监测的苏州、南京、济南等17个城市率先执行首套房贷利率4.25%，二套房贷利率5.05%。与此同时，5月有97个省市从七个方面着力刺激购房需求。力度之大，范围之广也是前所未有，堪比2014年6月份的政策密集放松的刺激阶段。有20个城市放松了限购，热点的比如杭州对某些区做调整，同时对于有社保年限、落户政策的要求较之前都有放松。同时对于三孩家庭可以多一个购房指标，这个也是本轮新的刺激手段。有25个城市放松了限贷政策，比如济南的二套房贷的首付比例由60%下调到了40%。还有一些对于没有贷款记录的家庭可以视为首套住房贷款，首付比例由60%调整到30%。有14个城市放松了限售，刺激新房和二手房的循环，来刺激市场交易，比如苏州。有16个城市，减免房产交易的税费，比如太原规定全额补贴契税以及一些其他手段，有22个城市，落地了购房补贴，比如南通购买首套房和二套房，按总金额的0.75%给购房补贴。另外有71个城市放松的公积金贷款，主要是公积金贷款的额度以及公积金贷款的首付比例的调整，是地方政府着力最多的政策工具。与企业相关，有26个省市放松了预售资金监管，比如厦门允许房企是采用银行保函替代一半的应留存预售监管资金。五月的政策面与2014年5月份情况极其相似，但是跟当年相比，没有在限购方面完全做到集体松绑的情况，比如南京二套房限购取消的情况，说明虽然政策在不断向好，但是步子不会迈得太大，是循序渐进的出台政策。
得益于各地政策的刺激以及五一假期，房企也是积极推盘、积极营销，企业销售有所好转。百强房企5月份操盘金额4546.7亿，环比增长5.6%，单月同比下降近60%，降幅仍处于较高水平。前5月累计操盘业绩同比下降52.3%，累计降幅比前4月份在进一的扩大，疫情的反复，对于城市的房地产市场销售影响较大。从监测情况去看，公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数房企到5月末目标完成率不足30%，半数企业目标完成率不足25%，几乎所有企业前5月的完成度都是大幅低于去年同期。预计接下来以及第三季度，企业会积极的营销，逐步的提升去化水平，叠加政策面转好，房地产行业有向好态势。
从供应情况去看，30个重点城市的新增供应面积环比下降了33%，同比下降了54%，跌幅小幅收窄。还在于一线城市缩量明显，尤其是北京和上海供应基本断档。在二二三线城市中，成都、长春、无锡、厦门、苏州等城市供应环比增加较明显，主要是由于疫情解封与政策密集出台刺激因素叠加。
从成交情况去看，30个重点城市的成交环比上升了4%，一线%，其中北京由于供应缩量以及疫情的影响，市场热度回落，同环比降幅在40%以上，广州延续复苏趋势，整体上5月份环比增长了4%。其中，核心区与中高端项目的需求成交相对来说还是比较坚挺，有所回升，刚需项目的观望情绪比较浓重。深圳的成交情况仍处在底部，去化分化十分明显。二三线城市回暖迹象显而易见，环比增长了9%，整体处于涨多跌少的情况。长春、佛山、徐州、南宁、苏州、大连、武汉、青岛、无锡出台了宽松的刺激政策，环比涨幅都超过了25%，佛山则受到广州市场稳步复苏的影响，环比涨幅高达70%。长春主要是受到疫情静态管控解除后补涨的影响。厦门、郑州、天津仍然处于同环比齐跌的情况，郑州在3月初出台18条托市之后，刺激效应边际递减的比较厉害。天津政策利好程度相对有限。总的来看，回暖程度和政策力度相比，差强人意，未达到该有的情况。
从微观项目的去化表现来看，城市的分化、城市内部、各档次项目分化很明显。从区域来看，长三角区域过往是行业份额的龙头，市场整体比较低迷，除了上海因为停摆比较低迷，杭州、宁波、常州这样的一些市场是继续下行的，整个成交的跌幅比较大，尤其是杭州，主城区供货断档，全市平均新盘去化率下滑到38%，主要是外围的去化压力不断加大，比如富阳、临安、余杭这样的外围区域，去化率都是比较低的，很多项目去化率都是低于10%。杭州原来中心城区的项目因为倒挂是需要抢的，投资驱动，但外围的项目在政策放松之下也无显著的去化率提升。苏州、合肥、徐州等城市有所复苏。其中，5月徐州新盘平均去化率上升至41%，环比提高了19%，去化率明显上升，主城区超高的性价比的楼盘也能做到日光。京津冀地区市场情况不容乐观，北京平均去化率普遍低于20%，天津的新盘平均去化率进一步回落至19%，环城远郊的区域，通过打折降价、通过高佣金的渠道都已经是常态化。大湾区市场整体处在缓慢复苏阶段。深圳新盘的平均去化率维持在33%左右，但有些项目也能轻松实现日光，外围区域的去化压力比较。佛山市场转化率有明显上升，主要受广州市场稳步复苏的回升带动，最终成交比例较4月上升3%。中西部地区市场目前没有摆脱颓势，以武汉、重庆、郑州为例，同比跌幅超过了60%。5月份，武汉新盘平均去化率低至13%，环比下降5PCT。成都和西安的市场热度较高，整体去化率处在相对来说还是比较高的位置，比如成都全城的平均开盘去化率达到54%，区域分化很明显。长沙的平均去化率处在60%左右的水平，但是区域分化明显，总体上好的项目会更多一点。总体上来说，中西部核心城市的市场仍然没有达到触底的阶段。总的来看，大湾区的城市表现相对更好一点。原来被寄予厚望的长三角市场，在近期密集政策的刺激下，尤其是6月份上海的解封之后，我们大家都认为会有一波集中的需求释放。
整体处于量价齐跌的情况。5月份，300城的土地成交总建面环比下降了16%，同比跌幅达到63%，平均的楼板价环比下降了19%，同比下跌了32%。土地的平均溢价率下降到3.7%，同比下降1.6%。有6个城市完成了集中土拍，但是整体热度不高，苏州首轮集中土拍的平均溢价率只有3%，以本地的国企和城投托底为主。广州土拍的溢价率也只有1.2%，无锡和济南土拍的溢价率都在1%左右，像厦门跟福州的第二轮的集中土拍都是明显的遇冷了。整体上，5月300城的土拍平均溢价率下降到3.7%，比四月份继续下降了1.6PCT，土地流拍的现象进一步恶化，重点监测城市的平均流拍率上升至19.8%，跟去年四季度28%的流拍率有一定差距，但环比4月上升了3.8PCT。尤其是集中土拍的22个重点城市更是流拍的主力。像济南、南昌、成都、福州多宗土地流拍了，尤其是济南，首轮出让的29宗地中有13宗地流拍，流拍率高达47%，仅次于天津。据说上海今年首轮土拍已经有12块地定了底价成交。目前土地市场无显著的好转。房企对于土地投资端较谨慎，以国央企业与地方平台托底土地市场。
保持谨慎乐观的态度，政策环境还会一直在优化，政策力度有望进一步加大，支持企业的合理融资需求，尤其针对问题房企给出实质性的解决方案，有利于提振市场信心。对于居民端的按揭贷款，接下来有望继续放松二套房的首付比例等政策，以及认房不认贷的一些政策。强调支持刚性和改善性住房需求，地方政策的频率和力度也会不断加码，尤其是对于限购限售等限制性政策，弱二线城市和三四线月份出现集中取消解禁潮。在刺激政策不断加码的情之后，整个新房市场有望筑底复苏，但城市分化还会明显加剧，6月份也是验证各个城市市场成色的重要节点，也会为下半年的市场进行定调。6月份趁着政策的利好以及市场筑底企稳的窗口期，加大供货力度，预计有两类城市在接下来市场会有明显改善。第一类就是市场相对供求相对平衡的城市，例如上海、北京、深圳、杭州、成都等城市，在疫情管控常态化，供应增加的情况下，成交也会明显的回升。第二类是放松力度比较大的城市，例如太原、无锡、南通等城市，短期仍会刺激购房需求，成交有望逐步企稳。更多还是要回归整个城市的基本面，供求关系，尤其是居民对于在建工程停工的情况、未来收入预期以及房价是否稳定的三方面预期的改善。
3月份以来，整体政策无论是从频率上还是从力度上，较前面有非常大的变化。但5月份的同比依旧有近6成的下降幅度，您认为销售何时能够有回升？因为去年的下半年整体是一个低基数的情况，您认为今年下半年整体的同比会是一个什么样的趋势？
市场回升再要延后，在第三季度整体才会有企稳。不同城市也会有不同的表现，在接下来的六七月份，长三角的城市有一定的概率会稳住。疫情常态化之后，周围的受影响的江浙城市的物流链、供应链以及经济复工复产各方面都正常之后，大家工作和收入预期稳定；如今房价利率较低，首付比例下调，政策面进一步改善，促进改善性需求增加。我认为这也是怎么回事南京的二手房限购取消会叫停的主要的因素，因为整个长三角区域是可以短期快速爆发潜力的市场，所以我觉得在六七月份整个的长三角区域会有明显改善。同时因为大湾区的一些城市，我们大家可以看到最近几个月也是在持续向好。这两个区域的共振，会强化市场信心，但是北方市场以及中西部可能时间要更晚一些。
山西、陕西、新疆、内蒙都是资源型的地区，他们的经济和财政数据今年都比较亮眼。就在这个区域的楼市有没有一些不同的表现？
从山西情况看，山西太原的市场之前比较差，但最近的政策放松力度比较大的。我们大家都认为接下来短期应该会刺激有改善性的二套居民购房需求，短期可能会有一波回升。因为整个山西的房价调整应该总体上来说是比较到位，2021年市场已调整了有一年多，所以我觉得在这个政策出台之后，有望能刺激改善性需求的释放。
陕西的市场一直以来都是以西安一家独大的局面，从城市首位度来说，西安作为一个国家中心城市，在省内的需求吸附比较强，尤其是对延安榆林等陕北地区依靠资源优势累计财富的人来说，吸引力还是比较大的。包括西安前一段时间的购房落户政策的调整，缩短了落户购房年限等，这些主要是对西安市场的保温的措施。西安市场目前来说热度仍然比较高，主要是限价导致的价格倒挂的原因。
对于内蒙、甘肃、宁夏和新疆来说，也都是单核城市。市场的格局跟西安比较类似，可能比西安还要更极端些。呼和浩特、银川、兰州和乌鲁木齐今年以来整个市场没什么太亮眼的表现，其实是处在一个以价换量的这样的一个阶段，量也是没什么爆发点，就是平稳的走量价格也同样是在逐渐回归。在前两年迅速增加后，尤其像银川、兰州建大盘建新城，快速透支了当地的需求。
同时西安对于政策的放松，比如限购政策、落户政策的调整，也是对宁夏、甘肃这边的城市需求有吸附，包括像河南靠近西安的几个城市，比如三门峡。包括山西的运城、甘肃的天水庆阳，宁夏的吴忠固原都会去西安买房。西安也对外省也有一定吸附。所以说我觉得整个中西部地区，可能接下来一段时间还是以西安是唯一亮点，其他城市更多还会继续处在一个调整期，接下来最多就是一个L型的走势。
您刚才也提到政策未来还是会持续大力度的放松，能不能给我们展望一下，可能会从哪几个方面去切入，目前还有什么是可以去政策工具可以去用的？
对市场层面来说，其实要解决购房者预期三个问题。第一个问题是我买的房子能不能交房，就是要从这个企业资金链的这一块叫稳住企业的资金链，然后对已经出问题的企业能不能有一套行之有效的一个解决办法来解决方案，让大家看到希望。我觉得从这方面着手去出一些政策，一些打消大家第一个顾虑。
第二个问题是所谓的买涨不买跌，肯定没有人希望看到房价一直跌的情况，我觉得其实是通过土地市场做一个调整，要兼顾大家对于未来供求关系的预期。从目前来说，一方面有一些城市的确库存量比较大，对于地方政府来说，可能更多的还是要牺牲短期的财政依赖，去降主动调降土地出让的规模、门槛还有价格，一个是地价，虽然今年地价、房价比去年是有一些明显的改善，企业的利润空间充分打开了，但是力度可能还是不够，绝大多数城市没形成这样的共识。
第三个问题是能不能买得起，其中，最核心的点是二套房首付的情况，在贷款结清之后，不管有没有贷款记录，都可以算首套，这的确会在东部的一些城市会起到定海神针的作用，这些城市的市场稳住之后，对于整个行业的会有稳定的作用。这些因为东部城市都有大量的改善性需求，但是目前的房价水平对于很多改善的人来说，2套房首付动辄5成甚至6成以上的2套房首付比例，压力是比较大的，所以需求没办法释放。所有我认为这一块应该能做到立竿见影的效果的一个政策工具，就是二套房首付的调整。在目前的这样的一个环境下，税费减免、购房补贴以及调整公积金贷款额度等政策手段没办法真正打动购房者，限售限购政策除了一线和少数二线城市会有短期效果以为，对其他城市影响较小。
想请问一下5月份部分城市销售环比回升在这里面如何区别？是因为疫情环节所释放的需求带来的回升，以及政策放松需求所带来的回升，再加上这个正常的可能季节性的自然回暖的，您怎么看？
从5月份环比回升的城市的情况去看，像长春、佛山、徐州、南宁、苏州、大连、武汉、青岛、无锡，整个环比涨幅都超过了25%，原因有疫情结束，也有市场真正回暖，也有政策刺激。
像长春、苏州这两个城市，比较明显受疫情的静态管控解除之后的这样的一个补涨。当然苏州当基本上或多或少都有政策因素的影响，但是也没办法完全剥离到底占比多少。
另外像佛山更多的是因为广州市场带动、热度传导，广州中心城区的核心区域的项目去化率以及中高端的改善性需求的销售情况都是有加速回暖的态势，也带动了佛山市场积极向好。另外比如说像徐州、南宁、大连、武汉、青岛、无锡这几个城市，更多是政策刺激的因素会更多一些，主要是在5月份出了比较力度大的政策，比如说像无锡，率先由卫健委提出来多孩家庭可以多买一套房。像青岛、武汉、南宁、徐州这些城市也都在5月份都出台了放松限购。
对环比回暖的持续性的问题，这个可能还是有待进一步的一个观察。我保持谨慎乐观，我觉得接下来的一些城市的政策刺激力度还会促进加大。从目前来看，97个城市出了7方面的政策，但回暖的力度未达到预期。比如说从最早的出台政策的郑州的情况去看，政策刺激效应是迅速的一个递减，所以说目前的对于购房者来说，还是处在看的多动的少这样观望阶段，没有实质性的稳定预期的措施，还会促进观望。总体来说，接下来情况仍需多观察，但6、7月情况大概率不会比4、5月更差。
企业暴雷，买房者会更谨慎，那么整个市场的销售是否也会受到极大的影响？那么现在我想了解一下市场上的购房者来说是怎么去看待这么多暴雷企业的楼盘以及这一些企业，很多地方政府和金融机构在也介入了管理，那么对他们的整个运营和恢复有什么实际影响呢？可不可以分析一下？
首先第一个问题，您提到的暴雷问题是购房者会关心我这个房子到时候能不可以交付，这个是影响目前市场复苏的很关键的因素。对购房者来说，核心的就是三个问题，第一个问题是我买的房子能不可以交付，第二个问题是我买的房子还会不会跌，第三个问题是我到时候会不会断供，这是困扰目前购房者的三个关键问题。所以对于购房者会主动规避这样的项目，就暂时不买房了。另外购房者会选择现房，或者是否结构封顶等各方面看工程进度综合评估风险。另外购房者会去找替代产品，比如去选择央国企的项目。对于购房者来说，目前能做的可能是以上几点。
总体上，暴雷对于当地购房者的预期影响是比较大的，但是这样的一个问题可能解决起来比较缓慢，我们正真看到在5月份有26个省市放松了预售资金监管，对这些问题项目的复工，其实是通过企业自己来进行自救的方式来完成，更多还是市场化的解决方案。
有没有基本面较好的二三线城市没有受到疫情影响，并出台了房地产放松政策，可以举例看看政策效果吗？
符合您刚才提到的本身市场基本面不错，最近也没有受到疫情的影响的城市应该是武汉、长沙等，最近也出台了有效刺激政策。整体上来说，武汉和长沙5月成交量有在恢复，环比分别增长29%和22%，武汉中心城区平均新盘的去化率也有回升，长沙平均去化率达到76%，高出3、4月份10个百分点。
