物业管理有限公司- 1 -昆明 XX 物业管理公司XX 管理处 2011 年度工作总结报告尊敬的各位领导，四年来，在铁路各级组织领导的关心和帮 助下，在各单位的理解和支持下，我公司经营班子和全体员工经 过不懈的努力，基本实现了去年初预定的目标。现将物业公司 2011 年各项工作总结分九个部分，报告如下：1：昆明金众物业内部管理 2：本物业项目人员编制和岗位工作职责内容 3：2011 年度我公司物业服务收入，支出表 4：2011 年所取得的成绩 5：2012 年我公司重点抓的八项工作

  6：2012 年物业管理费用预算 7：存在的主体问题 8：处理问题的设想 9

  结束语 昆明 XX 物业管理有限公司- 2 -一、内部管理我企业成立于 2007 年成立，是一家专门干于物业管 理的企业，资质等级为三级，公司现拥有一批管理经验比较丰富 的作业队伍， 我公司秉承“业主至上、 服务到家”的信念， 以“精 干高效、优质服务”的原则，执行为物业使用者创造“安全、 文明、优美、舒适、休闲的环境”质量方针，实行“管、养、 修、服务”为一体的综合管理。二、本物业项目人员编制和岗位工作职责内容1）人员编制和岗位工作职责内容

  262224.00 元-445647.6 元 = 负 183423.6 元 公司 2011 年亏损 183423.6 元四， 2011 年所取得的成绩；1,初步实现了对 XX 家属小区的治安安管理，环境治理，并 取得了良好成绩：由于 XX 由于处于城镇乡村结合处，小区 所属区域成为了附近居民的交通要道，四通八达，成为开放 式小区，往返闲杂人员多，给我公司的治安管理，环境卫生 管理带来大量的工作难题。对出现的问题，我公司多次开展 工作调查研究会，对出现的问题召开专题会议，逐步解决了 工作中出现的大量问题。在治安安全方面，我公司对全体保 安聘用人员严格把关，严格审查，确保无不良记录，并实行 担保人制度，针对开放式小区特点和旁边的环境复杂难管理的 现状，我公司依据多年的管理摸索取得的经验，采取了本小 区保安人员“本地制”，保安人员就本地招聘，大幅度的提升了 对进出小区的人员识别能力，对保安人员实施半军事化管理 和加强业务知识培训， 建立了一支有素质和经验的安防队伍， 对小区的治安有了强有力的保障，并取得了良好的成绩。 昆明 XX 物业管理有限公司- 6 -在消防安全管理方面，由于小区建造年代久远，消防设施设 施已经严重老化破损，存在极大的安全风险隐患，我公司安防人 员经过对设施设备的大量的修复工作，使现有的消防设施， 设施随时保持良好状态，同时加大巡查次数，确保在第一时 间发现并处理隐患，确保小区消防安全。其次我们对业主住 户进行了消防安全教育知识的宣传教育，进一步提升了全民 消防安的全意识和技能。

  针对本小区住户人员复杂，租住户多，流动性大的特点，我 公司对住户实名登记，摸清租户人员基本情况，建立相关档 案，签订了责任书，并且每月走访掌握最新入住人员情况。

  对小区人员有了较全面的了解，对三无人员，和污点人员， 我们通过“人盯人”的方法，以及加强和民警的互通信息， 大幅度减少了治安案件的发生概率。

  2，工程维修方面，取得了显著的成效； 由于小区线路，管道等设备设施陈旧老化，“跑冒漏”现象 频发，楼房主体墙面老化脱落渗水现象多，照明设施规划不 合理，成为维修管理中的难题。我公司对小区共用部分进行 了大量的维护，保养工作，维护范围有对楼盖，屋顶，梁， 柱，内外墙体，和基础设施等承结构部位，外墙体，楼道间， 走廊通道，门厅，设备机房，下水管道，垃圾道，公用用照 明路线，闭录电线，加压给水装置，配电系统，公共消防设 昆明 XX 物业管理有限公司- 7 -备等的维修取得显著的成果，下水道堵塞问题进行了根 治和处理，对不合理的管线进行了改造，清除了主下水 管道的堵塞隐患； ；工程维修不仅对内厉行节约，在为客 户做维修时也本着为客户着想的原则，争取少花钱、 多办事。

  工程部还通过加强内部管理教育，提高了工程 部全体员工的服务意识和服务水平，使工作质量和服务 质量都有了质的变化，彻底改变了过去懒、散、慢的不 良作风，形成主动找问题、查隐患、争出工的积极向上 的局面。3，保洁方面取得了阶段性的成果，由于小区依山而建，路面坑坑洼洼，没有合理的排污泄 洪沟渠，雨天沙石泥土大量涌入小区，造成了小区晴天 一阵灰，雨天一滩泥的现象，针对小区现状，我保洁人 员给小区每天９个小时循环保洁道路生活区，每天生活 垃圾日产日清，多次清运沙石泥土，清理疏通沟渠，平 整路面。

  ４，绿化方面常年清除杂草，改良土壤，对植物进行浇 水、施肥、打药、修剪，严防各类病虫害，绿化景观的 植物的得到了有效的护理。

  五，2012 年我公司重点抓的八项工作： 昆明 XX 物业管理有限公司- 8 -六，2012 年物业管理费用预算1、 管理、服务人员的工资和按规定的福利开支。1.1 编制人员的工资预算开支

  根据不同的业务阶段去创新，提升劳动生产率，降低企业的 人力成本；通过内部推行设备设施的节能改造，降低设备设 施的能源消耗；通过集中采购，降低物业服务企业的办公物 耗成本 4，开源，扩展经营思路， 积极开展其他经营活动，充 分利用小区资源，挖掘小区潜在商机，创造其他经济收入。

  我公司设想在小区筹资搭建农贸市场，引摊入市，搞活小区 经济的同时更方便了住户日常生活采购需要。 昆明 XX 物业管理有限公司- 11 -九，结束语 我公司向铁路系统领导表示衷心感谢，也向为了我公司 进步而提出批评意见的业主表示衷心感谢。虽然在这一年里 我们取得了一定的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足 -------------------------昆明 XX 物业管理有限公司 2011-12-19

  物业管理有限公司- 1 -昆明 XX 物业管理公司XX 管理处 2011 年度工作总结报告 管理处尊敬的各位领导， 年来，在铁路各级组织领导的关心和帮 尊敬的各位领导，四年来，在铁路各级组织领导的关心和帮 助下，在各单位的理解和支持下，我公司经营班子和全体员工经 助下，在各单位的理解和支持下， 过不懈的努力，基本实现了去年初预定的目标。

  过不懈的努力，基本实现了去年初预定的目标。现将物业公司 实现了去年初预定的目标 2011 年各项工作总结分九个部分，报告如下

  年各项工作总结分九个部分 报告如下 分九个部分， 如下：1：昆明金众物业内部管理 昆明金众物业内部管理 昆明金众物业 2：本物业项目人员编制和岗位职责内容 ：本物业项目人员编制和岗位职责内容 3：2011 年度我公司物业服务收入，支出表

  年度我公司物业服务收入 我公司物业服务收入， 4：2011 年所取得的成绩

  结束语 昆明 XX 物业管理有限公司- 2 -一、内部管理我公司成立于 2007 年成立，是一家专业从事于物业管 理的企业，资质等级为三级，公司现拥有一批管理经验丰富 的作业队伍， 我公司秉承“业主至上、 服务到家”的信念， 以“精 干高效、优质服务”的原则，执行为物业使用者创造“安全、 文明、优美、舒适、休闲的环境”质量方针，实行“管、养、 修、服务”为一体的综合管理。

  本物业项目人员编制和岗位职责内容 二、本物业项目人员编制和岗位职责内容1）人员编制和岗位职责内容

  262224.00 元-445647.6 元 = 负 183423.6 元 公司 2011 年亏损 183423.6 元年所取得的成绩； 四， 2011 年所取得的成绩；1,初步实现了对 XX 家属小区的治安安管理，环境治理，并 取得了良好成绩：由于 XX 由于处于城镇乡村结合处，小区 所属区域成为了附近居民的交通要道，四通八达，成为开放 式小区，往返闲杂人员多，给我公司的治安管理，环境卫生 管理带来大量的工作难题。对出现的问题，我公司多次开展 工作调查研究会，对出现的问题召开专题会议，逐步解决了 工作中出现的大量问题。在治安安全方面，我公司对全体保 安聘用人员严格把关，严格审查，确保无不良记录，并实行 担保人制度，针对开放式小区特点和周边环境复杂难管理的 现状，我公司根据多年的管理摸索取得的经验，采取了本小 区保安人员“本地制”，保安人员就本地招聘，大大提高了 对进出小区的人员识别能力，对保安人员实施半军事化管理 和加强业务知识培训， 建立了一支有素质和经验的安防队伍， 对小区的治安有了强有力的保障，并取得了良好的成绩。 昆明 XX 物业管理有限公司- 6 -在消防安全管理方面，由于小区建造年代久远，消防设备设 施已经严重老化破损，存在极大的安全隐患，我公司安防人 员经过对设施设备的大量的修复工作，使现有的消防设备， 设施随时保持良好状态，同时加大巡查次数，确保在第一时 间发现并处理隐患，确保小区消防安全。其次我们对业主住 户进行了消防安全教育知识的宣传教育，进一步提高了全民 消防安的全意识和技能。

  针对本小区住户人员复杂，租住户多，流动性大的特点，我 公司对住户实名登记，摸清租户人员基本情况，建立相关档 案，签订了责任书，并且每月走访掌握最新入住人员情况。

  对小区人员有了较全面的了解，对三无人员，和污点人员， 我们通过“人盯人”的方法，以及加强和民警的互通信息， 大大减少了治安案件的发生概率。

  2，工程维修方面，取得了显著的成效； 由于小区线路，管道等设备设施陈旧老化，“跑冒漏”现象 频发，楼房主体墙面老化脱落渗水现象多，照明设施规划不 合理，成为维修管理中的难题。我公司对小区共用部分进行 了大量的维护，保养工作，维护范围包括对楼盖，屋顶，梁， 柱，内外墙体，和基础设施等承结构部位，外墙体，楼道间， 走廊通道，门厅，设备机房，下水管道，垃圾道，公用用照 明路线，闭录电线，加压供水设备，配电系统，公共消防设 昆明 XX 物业管理有限公司- 7 -备等的维修取得显著的成果，下水道堵塞问题进行了根 治和处理，对不合理的管线进行了改造，清除了主下水 管道的堵塞隐患； ；工程维修不仅对内厉行节约，在为客 户进行维修时也本着为客户着想的原则，争取少花钱、 多办事。

  工程部还通过加强内部管理教育，提高了工程 部全体员工的服务意识和服务水平，使工作质量和服务 质量都有了质的变化，彻底改变了过去懒、散、慢的不 良作风，形成主动找问题、查隐患、争出工的积极向上 的局面。3，保洁方面取得了阶段性的成果，由于小区依山而建，路面坑坑洼洼，没有合理的排污泄 洪沟渠，雨天沙石泥土大量涌入小区，造成了小区晴天 一阵灰，雨天一滩泥的现象，针对小区现状，我保洁人 员给小区每天９个小时循环保洁道路生活区，每天生活 垃圾日产日清，多次清运沙石泥土，清理疏通沟渠，平 整路面。

  ４，绿化方面常年清除杂草，改良土壤，对植物进行浇 水、施肥、打药、修剪，严防各类病虫害，绿化景观的 植物的得到了有效的护理。

  重点抓 五，2012 年我公司重点抓的八项工作： 昆明 XX 物业管理有限公司- 8 -六，2012 年物业管理费用预算1、 管理、服务人员的工资和按规定的福利开支。

  （27000.00 元/月+6802.5 元+2400 元/月+5792.4 元/月）×12 月=503938.8 元七、存在的主要问题 存在的主要问题 主要 昆明 XX 物业管理有限公司- 10 -八，解决问题的设想 1、对经费不足问题，建议对各项服务收费标准重新进 行评估，在服务和品质定位的基础上确定适合本小区的各项 服务收费标准，特建议如下； ⑴建议物管费从每户 8 元上调到 15 元， 幼儿园上调 40％ 招待所上调 40％ 铺面上调 15％维修费上调 40％ ⑵公共设施维修由段上支付材料费 800 元/月 ⑶ 段上补助消防系统维护治安专用费 2000 元/月 2、对与物业服务无关或牵强理由的欠费问题，建议铁路部 门配合开展铁路行政管理催缴工作。

  根据不同的业务阶段去创新，提升劳动生产率，降低企业的 人工成本；通过内部推行设备设施的节能改造，降低设备设 施的能源消耗；通过集中采购，降低物业服务企业的办公物 耗成本 4，开源，扩展经营思路， 积极开展其他经营活动，充 分利用小区资源，挖掘小区潜在商机，创造其他经济收入。

  我公司设想在小区筹资搭建农贸市场，引摊入市，搞活小区 经济的同时更方便了住户日常生活采购需要。 昆明 XX 物业管理有限公司- 11 -九，结束语 我公司向铁路系统领导表示衷心感谢，也向为了我公司 进步而提出批评意见的业主表示衷心感谢。虽然在这一年里 我们取得了一定的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足 -------------------------昆明 XX 物业管理有限公司 2011-12-19

  【第三篇】：物业公司2012年工作总结和2013年工作计划，物业工作总结结束语

  2012 年工作总结和 2013 年工作计划2012 年对于宾瀚世邦物业来说是一个转折点，也是迎接挑战、不断创新的一 年。从 2012 年 8 月起,在物业总经理熊总的带领下,物业公司结合实际情况，借鉴 其他优秀项目管理模式，重新拟定物业管理新方案,实行物业与集团管理剥离、物 业各项目统一管理的新模式，新方案于 2012 年 10 月 1 日正式实施。在实行新管 理模式后，物业各项工作都提到全面提升，归纳 2012 年宾瀚世邦各项目主要工作 如下

  1、宾瀚世邦物业各项目实行统一管理，原人员最多时高达 124 人，按新管理 方案调整后现人员 64 人，虽然新模式中员工增加了薪资，但员工社保、福利、年 终奖等是按人员核算，所以总的来说是大幅度降低了员工成工，物业成本也得到 有效控制。

  2、宾瀚世邦物业一直提倡勤俭持家，并采取有效措施节约能源、降低管理成 本，如在 2012 年 5 月改进二次供水水泵，节约了大笔电费和水泵维修保养费用； 改造各单元楼层翘板开关为声控开关，人员离开后楼层灯自动关闭，节约了公共 电费。

  物业公司应该建立起一套健全严格行之有效的规章制度，使人人有章可循， 事事有据可依，为使物业的管理更加专业、合法、有效，行政部拟定《宾瀚世邦 物业管理规程》，确立物业管理规程与标准,形成较为规范的管理流程。对工作中 容易出现问题的环节进行制度化管理。并制作详细流程图，以简化和明确各岗位 工作流程。《宾瀚世邦物业管理规程》于今年 11 月由公司领导审核通过。

  三、经营指标 1、根据总公司下达的经营指标，物业部采取各种有效措施提高收费率，采取 上门收费、电话催费、深入沟通和发律师函等方式进行催收费用，也取得了一定 成效。家园收费率达 95%，剩下未交费用的主要原因为开发工程遗留问题还未得到 解决而拒交物管费。

  2、停车费的收取管理，主要采取进出发牌登记等方式，如水河名居原停车费 每月 600 元左右，经统一管理后，停车费用已尽 3000 元。已翻了 5 倍之多。1/5 四、各项目主要工作 （一）宝泰家园主要工作 1、2 期交房：宝泰家园 2 期于 2012 年元月初正式交房，也是 2 期业主与物业 公司的首次接触，物业成立交房小组，各小组分工负责、紧密配合，从拟定交房 方案，到人员培训、岗位落实，全体员工放弃休息，夜以继日地开展工作，齐心 协力对入住现场进行布置，全力保障业主的顺利入住，共办理 2 期交房手续 502 房，最终圆满完成 2 期交房工作。

  2、装修管理：自 2012 年 1 月 10 日起宝泰家园 2 期即进入装修期，至今已办 理装修手续 499 户，装修手续办理率达 95%以上。

  针对装修期间的施工垃圾、乱写乱画现象，物业进行了专项清理，采取了一 系列措施，通过管理层的带领和员工的努力，最终取得了一定的成效，保持了宝 泰家园良好的卫生环境。

  在装修管理过程中，由于部分业主不按规定进行装修活动，引发多起业户纠 纷事件，物业主动出面进行协调处理，基本得到大部分业主的认可。

  3、问题整改：自 2 期业主接房和入住之后，暴露出了施工质量问题和规划、 设计存在不尽人意之处，物业工程人员尽力协调各方进行处理，填补规划设计和 施工过程的不足，赢取业主和住户的信赖。如更换防火门，更换门锁等。

  宝泰家园 2 期需整改问题较多，物业详细统计各项整改问题，提出整改建议， 对接管验收中发现的质量问题，尤其是影响房屋结构安全和设备使用安全的质量 问题，由工程部进行监督，施工单位及其他分包商于进行了一定量的返修。保证 了业主的顺利入住。

  4、员工培训：在物业服务过程中,员工素质直接影响服务水平，为认真做好 各类培训工作。行政部共举办三期培训,新入职员工的入职培训覆盖率达到 95%以 上。根据各部门的培训需求,对员工进行礼貌礼仪的培训、投诉处理的培训、工作 技能培训、中层管理人员进行管理基础知识的培训，提高有对各部门管理人员对 执行力的认识和重视。

  5、文化建设：2012 年 10 月 23 日重阳节,物业举办首届重阳节文艺汇演活动， 活动有舞蹈、乐器、唱歌等等，此活动深受业主好评，同时也缓解了物业和业主 之间的关系。2/5 2012 年 11 月 9 日进行消防演习， （二）海棠名居主要工作 1、停车场整改：因前期机动车地面停车场的地面凹凸不平,特别是下雨后更 是积水严重,自统一管理后,对机动车停车场地面进行了碳渣填补,现已全部完成。

  2、办公室搬迁：原物业服务中心办公室面积大慨 100 平米，但办公环境较差， 自统一管理后，为物业开源节流，把原监控室重新整修后调整为物业服务中心办 公室，原办公室也可出租用以增加物业收入。

  3、保洁外包：原保洁管理工作不到位，小区环境较差，自统一管理后对保洁 工作实行外包方式，同时取消保洁管理人员，由家园统一管理和检查。这样减少 了管理成本，规范了管理，也改善了环境。

  （三）水河名居主要工作 1、收费管理：原水河名居由海棠统一管理，机车车停车费每月收费 600 元左 右，自水河名居由家园统一管理后，家园调动护卫人员严格把关，对进出车辆详 细登记管理，现每月停车费可达 3000 元，提高了物业收益。

  2、投诉管理：统一制做公示标牌，在水河门卫室公示物业投诉电话，当接投 诉或报修电话时，家园会在第一时间增派人员进行处理。这样减少的处理问题的 时间，给物业留下好评。

  五、不足与需改进的方面 物业实行统一管理的时间较短，可说是刚刚起步，在带动宾瀚世邦各个项目 发展和规范各个项目管理的同时，必须按时完成集团下达的经济指标。虽然工作 见到了显著成效，但在员工培训工作上还需加大力度，比如：现有团队人员的行 业专业性较差；因前期未统一管理，各项目未对员工进行专业技术培训，导致物 业服务工作有所不足；服务理念的贯彻不到位导致服务工作还存在极大的差距。

  海棠收费工作存在严重不足之处， 六、2013 年工作思路与计划 2013 年是崭新的一年、也是新的开始。宾瀚世邦在新的一年中工作主导思想 为两大类：1、强化内部管理、规范服务工作和作风；2、开源节流，充分整合现 有资源，大力开展开源经营，努力做大做强；极度控制各项目开支成本，使经营 成本降到最低；3、提高安全意识，让宾瀚世邦物业公司持续稳定发展。具体从以 下几方面开展工作

  （一）规范管理上台阶3/5 1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的 管理制度和程序。重点是理顺物业各项目之间、各部门之间的标准管理模式，建 立规范化的工作质量标准，逐步向 ISO9000 质量标准体系接轨。

  2、因前期宝泰家园设施设备保养工作不理想，2013 年的重点工作是严格制定 设施设备保养计划，并严格按照保养计划对各项目设施设备进行全面保养和维护 工作。确保各项目设施设备随时处于良好状态。

  3、加强队伍建设，通过培训和考核，提高员工的综合素质。定期对各个部门 进行阶段的考核，同时根据物业公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，淘 汰考核不合格的人员，引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐 步建设成为一支来之能战、战之能胜的优秀物业服务团队。

  （二）开源节流创效益 1、根据总公司下达的经营指标，对物业市场充分调研、认真分析，关注未来 的经济走向，国家、行业政策调整趋势。通过提升“软服务”弥补硬件缺陷，提 高物业收费率、保证资产出租率，促进物业公司持续稳定的发展。

  2、成立联谊商会，将品质优异商家组织起来，充分的利用各种资源挖掘边际效 益，创造商业价值，这不仅仅是物业服务公司提高经济效益的方法，也是小区业 主、物业公司、经营商家三赢的举措。同时利用现有资源，开展多项便民服务和 多种经营。

  3、提升水河名居物管费，原物管费为 1 元/平米，因规目面积小，管理成本 高，收入年年亏损。自统一管理后就周边项目调研决定，定于从 2013 年 1 月 1 日 起提升至 1.50 元/平米。

  4、严格控制各项开支，节支、增效。严格控制维修、清洁、办公用品、文化 建设等费用，努力降低运行成本。积极想办法扩大收入、提高经营效益，力争赢 利。

  （三）安全工作做后盾 1、以“安全无事故”为目标，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，加强日 常巡查力度，发现隐患及时整改，重点是吸烟、电气、消防设施、疏散通道等。

  2、提高突发事件应急能力。每季度对安全管理人员进行一次消防演练。夏季 对安全管理人员进行两次防洪演练。确保宾瀚世邦物业各项目的安全管理。

  3、根据“预防为主，防消结合”的消防方针，建立健全了防火组织，并确定 相应的防火责任人，将防火责任落实到人。建立起“一条龙”的消防管理体制。4/5 4、加强对来访客人和外来施工人员的管理，健全出入证、出入登记制度。对 进出小区人员进行严格管理，保证业主安全。对员工做安全管理教育，如突发 事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。严格做好防盗、防破坏、防 罪案等一系列管理工作。

  八、结束语 物业工作的好坏，最终我们的客户——业主会作出公平的评价；物业工作需 要实实在在的通过每件小事的完善来实现它最终的成果。